Pflegefall: Muss das Eigenheim verkauft werden?
12.08.2026
Pflegefall: Muss das Eigenheim verkauft werden?
Wenn ein Elternteil pflegebedürftig wird, steht neben aller Sorge schnell eine sehr konkrete Frage im Raum: Was passiert eigentlich mit dem Haus? Die Befürchtung, das Familienheim muss am Ende zur Deckung der Pflegekosten eingesetzt werden, treibt viele Familien um. Die Antwort ist differenzierter, als es die verbreiteten Schlagzeilen vermuten lassen. Sie hängt vor allem davon ab, wer in der Immobilie wohnt.
Wer zahlt eigentlich das Pflegeheim?
Die Kostenlast folgt einer festen Reihenfolge. Zuerst leistet die Pflegeversicherung, gestaffelt nach Pflegegrad. Weil diese Leistungen die tatsächlichen (Heim)kosten regelmäßig nicht decken, bleibt ein Eigenanteil. Diesen trägt zunächst die pflegebedürftige Person selbst, aus ihrer Rente und aus ihrem Vermögen. Erst wenn beides nicht mehr ausreicht, springt das Sozialamt mit der Hilfe zur Pflege nach § 61 SGB XII ein.
Und genau an diesem Punkt wird die Vermögensfrage relevant. Denn wer Sozialhilfe in Anspruch nimmt, muss sein verwertbares Vermögen zuvor einsetzen. Das regelt § 90 SGB XII. Zum Vermögen zählen Sparguthaben, Wertpapiere, Lebensversicherungen und eben auch Grundbesitz.
Das Schonvermögen: Was nicht angetastet wird
Nicht alles muss eingesetzt werden. Das Gesetz nimmt bestimmte Positionen ausdrücklich aus, das sogenannte Schonvermögen. Für Barvermögen und vergleichbare Geldwerte liegt die Grenze seit 2023 bei 10.000 Euro je Person.
Für Immobilien gilt eine eigene Regel, und sie ist der Kern der ganzen Frage. Nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII bleibt ein angemessenes Hausgrundstück unberücksichtigt, wenn es von der pflegebedürftigen Person selbst oder von bestimmten nahen Angehörigen bewohnt wird, dem sogenannten geschützten Personenkreis. Dieser umfasst vor allem Ehe- oder Lebenspartner sowie minderjährige oder auf die Wohnung angewiesene Kinder (z.B. aus gesundheitlichen Gründen). Erwachsene Kinder mit eigenem Haushalt gehören in der Regel nicht dazu. Geschützt wird dabei nicht der Wert der Immobilie, sondern das Grundbedürfnis Wohnen. Es geht darum, den Menschen ihr Dach über dem Kopf zu erhalten.
Der entscheidende Punkt: Wer wohnt noch im Haus?
Aus dieser Schutzrichtung folgt die praktisch wichtigste Unterscheidung, und sie wird in Ratgebern oft übersehen.
Zieht ein Ehepartner dauerhaft ins Pflegeheim, während der andere im gemeinsamen Haus wohnen bleibt, bleibt die Immobilie in aller Regel geschützt. Der Ehepartner muss das Haus nicht aufgeben, nur weil der andere pflegebedürftig geworden ist. Solange der Schutz greift, darf das Sozialamt weder Verkauf noch Beleihung verlangen.
Anders sieht es aus, wenn eine alleinstehende Person dauerhaft ins Heim zieht und niemand aus dem geschützten Personenkreis mehr im Haus lebt. Dann entfällt der Zweck der Vorschrift, denn das Grundbedürfnis Wohnen wird an dieser Stelle nicht mehr erfüllt. Die Immobilie wird damit zu verwertbarem Vermögen, das grundsätzlich für die Heimkosten einzusetzen ist.
Das bedeutet allerdings nicht zwingend einen sofortigen Verkauf. Wäre eine schnelle Verwertung eine besondere Härte, kann das Sozialamt die Leistungen als Darlehen gewähren und sich dafür eine Grundschuld eintragen lassen (§ 91 SGB XII). In der Praxis verliert deshalb häufig nicht die pflegebedürftige Person ihr Zuhause, die Immobilie und somit die Erben werden aber mit den Pflegekosten belastet.
Hinzu kommt die Frage der Angemessenheit. Geschützt ist nur ein angemessenes Hausgrundstück. Maßgeblich sind dabei die Zahl der Bewohner, die Wohnfläche und die Grundstücksgröße. Ein großzügiges Anwesen für eine einzelne Person kann diese Grenze überschreiten.
Müssen die Kinder zahlen?
Diese Sorge ist heute in vielen Fällen unbegründet. Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz gilt § 94 Abs. 1a SGB XII: Das Sozialamt greift auf Kinder nur zu, wenn deren Bruttojahreseinkommen über 100.000 Euro liegt. Die Grenze gilt pro Kind, das Einkommen des Schwiegerkindes bleibt außer Betracht. Liegt das Einkommen darunter, ist das Verfahren an dieser Stelle beendet. Auskunft schuldet das Kind erst, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sein Einkommen die Grenze überschreitet (§ 94 Abs. 1a Satz 3 SGB XII).
Wird die Grenze überschritten, folgt die Prüfung der tatsächlichen Leistungsfähigkeit. Vom bereinigten Nettoeinkommen bleibt zunächst ein Selbstbehalt unangetastet. Der Bundesgerichtshof hat 2024 klargestellt, dass sich dieser Selbstbehalt weiterhin an durchschnittlichen Einkommensverhältnissen orientiert und nicht aus der 100.000-Euro-Grenze abgeleitet werden kann (BGH, Beschluss vom 23. Oktober 2024, XII ZB 6/24). Der gängige Orientierungswert liegt bei rund 2.650 Euro netto monatlich für Alleinstehende. Bei einem verheirateten Kind kommt ein zusätzlicher Betrag für den mit ihm lebenden Ehegatten, das Schwiegerkind hinzu (derzeit 2.120 Euro). Beide Beträge werden zu einem Familienselbstbehalt zusammengefasst und anschließend nach dem jeweiligen Einkommensanteil aufgeteilt.
Von dem Betrag, der den Selbstbehalt übersteigt, wird beim Elternunterhalt nur ein Teil herangezogen. Wie groß dieser Teil ist, steht nicht im Gesetz, sondern ergibt sich aus den unterhaltsrechtlichen Leitlinien der Oberlandesgerichte, die in der Düsseldorfer Tabelle zusammengefasst sind. Nach der seit dem 1. Januar 2026 geltenden Fassung verbleiben dem Kind rund 70 Prozent des übersteigenden Einkommens; herangezogen werden also nur etwa 30 Prozent. Unter dem Strich wird damit selbst bei einem Einkommen oberhalb der 100.000-Euro-Grenze nur ein kleiner Teil davon tatsächlich für den Elternunterhalt eingesetzt.
Der Klassiker: Das Haus rechtzeitig überschreiben
Viele Familien kommen an diesem Punkt auf denselben Gedanken: Dann übertragen wir das Haus eben rechtzeitig an die Kinder. Das ist ein sinnvoller Ansatz, aber er funktioniert nur unter Bedingungen, die man kennen sollte.
Die Zehnjahresfrist
Wer verschenkt und später selbst bedürftig wird, kann das Geschenk unter Umständen zurückfordern. § 528 BGB gibt dem verarmten Schenker einen Anspruch auf Herausgabe, soweit er seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann. Diesen Anspruch kann das Sozialamt nach § 93 SGB XII auf sich überleiten und selbst geltend machen.
Begrenzt wird das durch § 529 BGB: Nach zehn Jahren ist der Anspruch ausgeschlossen. Daraus folgt eine schlichte, aber entscheidende Erkenntnis. Eine Übertragung schützt die Immobilie nur wirksam, wenn sie früh genug erfolgt. Wer erst überträgt, wenn die Pflegebedürftigkeit absehbar ist, erreicht das Ziel wahrscheinlich nicht mehr.
Eine Entwarnung gehört allerdings dazu. Auch innerhalb der zehn Jahre muss die Immobilie in aller Regel nicht herausgegeben werden, denn das Gesetz erlaubt es dem Beschenkten, die Herausgabe durch Zahlung abzuwenden. Praktisch heißt das: Das Kind zahlt monatlich die Deckungslücke, bis der Wert der Schenkung aufgebraucht ist, und behält das Haus.
Nießbrauch und Wohnrecht
Wer das Haus überträgt, will meist trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür gibt es zwei Instrumente, und der Unterschied zwischen ihnen ist im Pflegefall erheblich.
Ein Wohnrecht sichert allein das eigene Wohnen. Zieht die berechtigte Person ins Heim, ist es wirtschaftlich wertlos, denn sie wohnt dort nicht mehr und darf auch nicht vermieten.
Ein Nießbrauch geht weiter. Er umfasst neben dem Wohnen auch die Erträge. Kurz gesagt: Das Eigentum wechselt, die Nutzung bleibt. Zieht die berechtigte Person ins Heim, kann das Haus vermietet werden. Die Mieteinnahmen bleiben allerdings Einkommen der pflegebedürftigen Person und sind deshalb für deren Heimkosten einzusetzen. Bezieht sie bereits Hilfe zur Pflege, kann das Sozialamt darauf zugreifen und den Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten. Anders als ein Wohnrecht verliert der Nießbrauch im Pflegefall also nicht seinen Wert; dieser Wert fließt aber in die Deckung der Pflegekosten, nicht an die Familie. Der eigentliche Vorteil liegt darin, dass die Immobilie selbst bereits auf die Kinder übergegangen ist: Ihre Substanz bleibt geschützt, während nur die laufenden Erträge für die Pflege verwendet werden. Beide Rechte können im Grundbuch eingetragen werden und wirken dadurch gegenüber jedermann, auch gegenüber einem späteren Käufer.
Rückforderungsrechte
Eine Übertragung an Kinder birgt Risiken, die mit Pflege nichts zu tun haben: Insolvenz, Scheidung oder das Vorversterben des Kindes können dazu führen, dass die Immobilie in fremde Hände gerät. Ein Übergabevertrag sollte deshalb Rückforderungsrechte für genau diese Fälle vorsehen. Ohne ausdrückliche Regelung lässt sich eine Schenkung kaum rückgängig machen.
Was nach dem Tod gilt
Ein Punkt, der regelmäßig überrascht: Auch ein zu Lebzeiten geschütztes Hausgrundstück kann nach dem Tod noch eine Rolle spielen. Nach § 102 SGB XII können Erben vom Sozialamt zum Kostenersatz für die vorausgegangenen Pflegekosten herangezogen werden. Der Schutz der Immobilie im Sozialhilfeverfahren bedeutet also nicht zwingend, dass sie dauerhaft unangetastet bleibt.
Diese Erbenhaftung ist allerdings in mehrfacher Hinsicht begrenzt. Ein Kostenersatz wird erst oberhalb eines Freibetrags verlangt, der bei rund 3.378 Euro Nachlasswert liegt (2026). Für Angehörige, die mit der verstorbenen Person zusammengelebt oder sie gepflegt haben, gilt zusätzlich eine höhere Bagatellgrenze von 15.340 Euro. Der Anspruch verjährt außerdem drei Jahre nach dem Tod. Und er betrifft nur Leistungen wie die hier behandelte Hilfe zur Pflege, nicht die Grundsicherung im Alter. Der Zugriff auf den Nachlass fällt damit oft deutlich geringer aus, als es die Vorschrift auf den ersten Blick vermuten lässt.
Was das für Ihre Planung bedeutet
Die wichtigste Erkenntnis ist zugleich die unbequemste. Vermögensschutz im Pflegefall ist eine Frage des Zeitpunkts. Wer sich erst damit befasst, wenn die Pflegebedürftigkeit eingetreten oder absehbar ist, hat die meisten Gestaltungsmöglichkeiten bereits verloren. Wer früh plant, hat dagegen Spielraum.
Ebenso wichtig ist die Vorsorgevollmacht. Ohne sie kann auch der Ehepartner nicht ohne Weiteres über eine gemeinsame Immobilie entscheiden. Dann muss das Betreuungsgericht eingeschaltet werden, und das kostet Zeit, die im Pflegefall oft fehlt.
Ob sich eine Übertragung im Einzelfall anbietet, hängt vom Vermögen, von der Familienkonstellation und vom zeitlichen Vorlauf ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Klare Regeln, an denen sich die Planung ausrichten lässt, gibt es sehr wohl.
Die Regeln sind allgemein. Ihre Situation ist es nicht.
Welche Gestaltung für Ihre Familie passt, hängt vom Vermögen, von der Familienkonstellation und
vor allem vom verbleibenden Vorlauf ab. Je früher wir gemeinsam drauf schauen, desto mehr Wege
stehen noch offen.
