Schadensersatz beim Immobilienkauf

Aktuelle Entscheidung des BGH vom 12.03.2021 – Immobilienkäufer können weiterhin fiktive Mängelbeseitigungskosten einklagen

Der unter anderem für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Immobilienkaufverträgen zuständige V. Zivilsenat des BGH hat heute entschieden, dass Käufer von Häusern oder Wohnungen bei Mängeln an der Immobilie weiterhin ihren Schadensersatz anhand der voraussichtlich entstehenden (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten berechnen können (Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19). Dies bedeutet, dass der Käufer eines Grundstücks im Wege des Schadensersatzes statt der Leistung den Ersatz der für die Mängelbeseitigung voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen kann, unabhängig davon, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Vorausgegangen war dieser Entscheidung eine divergierende Rechtsprechung zwischen verschiedenen Senaten des BGH zur Frage, ob fiktive, also bislang nicht aufgewendete Mängelbeseitigungskosten im Wege des Schadensersatzes eingeklagt werden können oder Mängelbeseitigungskosten erst eingeklagt werden können, wenn sie tatsächlich angefallen sind.

Die Vorgeschichte – Divergierende Rechtsprechung des V. und VII. Zivilsenats des BGH

Der VII. Zivilsenat des BGH hatte eine fiktive Schadensberechnung im Werk- und Architektenrecht mit einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 (Urteil vom 22. Februar 2018 – VI ZR 46/17) für das Werkvertragsrecht abgelehnt. Für (Immobilien-)Kaufverträge gingen die Rechtsprechung und auch der V. Zivilsenat des BGH hingegen bereits zuvor davon aus, dass der Käufer einer Immobilie fiktive Mängelbeseitigungskosten unabhängig davon einklagen kann, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. An dieser Rechtsprechung hat der V. Zivilsenat festgehalten.

Der Sachverhalt

Die Kläger hatten von dem Beklagten eine Eigentumswohnung erworben. Da es vor dem Verkauf Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung gab, die dem Verkäufer bekannt waren, wurde im notariellen Kaufvertrag aufgenommen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, erneute Feuchtigkeitsschäden auf seine Kosten zu beheben, wenn es innerhalb eines bestimmten Zeitraums erneut zur Feuchtigkeitsbildung kommen sollte. Nach Übergabe der Wohnung trat dann erneut Feuchtigkeit in der Wohnung auf und die Kläger forderten den Beklagten auf, die Schäden zu beseitigen, was der Beklagte ablehnte. Mit ihrer Klage machten die Kläger voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten abzüglich der Umsatzsteuer sowie ihre vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend und wollten zusätzlich festgestellt wissen, dass der Beklagte ihnen weitere, im Zusammenhang mit der Feuchtigkeitsbildung entstehende Schäden ersetzen muss.

Die Entscheidungsgründe

Der V. Zivilsenat des BGH hob in seiner Entscheidung die Unterschiede zwischen Kauf- und Werkvertragsrecht hervor. Für den Käufer einer Immobilie ist es nach Auffassung des Senats unzumutbar, die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorzufinanzieren, denn anders als im Werkvertragsrecht sieht das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht keinen Vorschussanspruch für den Käufer einer Immobilie vor.

Deshalb kann der Käufer einer Immobilie bereits vor Ausführung der Mängelbeseitigungsarbeiten auch zukünftig seinen Schadensersatzanspruch einklagen – allerdings ohne die Umsatzsteuer. Diese kann als Zahlungsanspruch erst eingeklagt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist (§ 249 Abs. 2 S. 2 BGB). Insoweit kann der Käufer allerdings mit einem Feststellungsantrag gerichtlich feststellen lassen, dass der Verkäufer ihm weitere Schäden aus dem Schadensereignis ersetzen muss.

Die zunächst angedachte Vorlage der Frage, ob fiktive Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz statt der Leistung eingeklagt werden können, an den Großen Zivilsenat des BGH ist nach dem heutigen Urteil nicht mehr erforderlich, da die Divergenz zwischen den beiden Senaten mit den Besonderheiten des Kauf- und Werkvertragsrecht gerechtfertigt werden kann.

Die Entscheidung bringt Klarheit und Rechtssicherheit für die Käufer von Immobilien und ist zu begrüßen.

VON ALLWÖRDEN Rechtsanwälte beraten Sie gern bei immobilienrechtlichen Fragen, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienkaufverträgen.

Rechtsanwalt | Partner | Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Allein in Deutschland wurden in den vergangenen Jahren mehr als 70.000 neue Marken jährlich zur Anmeldung gebracht. Beim Deutschen Patent- und Markenamt sind über 800.000 Marken registriert. Den größten Anteil der eingetragenen Marken machen Wortmarken und Wort-/Bildmarken aus.

Marken können einen erheblichen Teil des Wertes eines Unternehmens ausmachen. Markenrechtlicher Schutz kann im Falle juristischer Auseinandersetzungen von größter Bedeutung sein.

Den Markenanmeldern stellen sich dabei meistens ähnliche Fragen: Was könnte der Anmeldung meiner Marke entgegenstehen? Für welche Waren und Dienstleistungen benötigt das Unternehmen hinter der Marke rechtlichen Schutz? Ist die gewählte Bezeichnung unter markenrechtlichen Gesichtspunkten sinnvoll? Für welches Gebiet wird der Schutz benötigt? Und welche Kosten entstehen im Zusammenhang mit der Markenanmeldung?

Welche Markenbezeichnung sollte gewählt werden?

Die Entwicklung einer Marke wird oft von dem Motiv eines wirksamen Marketings geleitet. Dies ist im Grunde auch richtig. Neben dem Marketing müssen aber zwangsläufig auch juristische Aspekte bedacht werden. Denn die „schönste“ Marke ist unter Umständen wertlos, wenn eine Eintragung durch das Markenamt abgelehnt oder die Marke von anderen Markeninhabern erfolgreich „angegriffen“ wird. Schon bei der Wahl einer Bezeichnung oder eines Logos sollten daher auch rechtliche Überlegungen angestellt werden.

Wann melde ich eine Marke an?

Im Markenrecht gilt der Grundsatz, dass ältere Marken Vorrang gegenüber jüngeren Marken genießen. Das Prinzip „wer zuerst kommt, mahlt zuerst“ hat deshalb bei Markenanmeldungen Gültigkeit. Wird eine ähnliche oder identische Marke im selben Zeitraum angemeldet, kommt es schlicht auf den früheren Anmeldetag an. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, Markenanmeldungen nicht unnötig aufzuschieben und schon vor der markenmäßigen Verwendung einer Bezeichnung anzugehen. Idealerweise werden bei der Entwicklung einer Markenstrategie das behördliche Verfahren und die Widerspruchsfrist berücksichtigt, so dass eine Anmeldung etwa ein halbes Jahr vor der Aufnahme einer markenmäßigen Nutzung erfolgen kann.

Brauche ich eine deutsche oder eine europäische Marke?

Der geografische Schutzbereich einer Unionsmarke erstreckt sich automatisch auf sämtliche Mitgliedsstaaten der Europäischen Union. Gegenüber nationalen Markenrechten in den Mitgliedsstaaten sind Unionsmarken gleichwertig. Mit der Registrierung von Unionsmarken geht neben dem deutlich weitreichenderen Schutzgebiet allerdings auch eine erhöhte Kollisionsgefahr mit anderen Markenrechten einher.

Der Schutzbereich einer deutschen Marke ist – selbstredend – auf das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland beschränkt. Je nach Geschäftsmodell und Erweiterungsperspektiven der Produkte, der geschäftlichen Tätigkeiten und der Vertriebsgebiete können eine deutsche Marke, eine Unionsmarke oder beide Marken nebeneinander das Mittel der Wahl sein.

Welche Rolle spielt das Waren- und Dienstleistungsverzeichnis?

Durch das Verzeichnis der Waren und/oder Dienstleistungen wird der Schutzumfang einer Marke festgelegt. Das Verzeichnis ist zwar nicht allein, aber gleichwohl überwiegend für den Schutzumfang einer Marke maßgebend.

Bei der Erstellung von Waren- und Dienstleistungsverzeichnissen sollten verschiedene Grundsätze Beachtung finden. So kann „weniger“ unter Umständen „mehr“ sein, wenn nämlich ein umfangreiches Verzeichnis höhere Kollisionsrisiken im Umfeld älterer Marken bedeutet. Es gilt zudem, dass Markenschutz durch die Registrierung umfangreicher Verzeichnisse nicht beliebig durch Markeninhaber reklamiert werden kann. Wird eine Marke nicht innerhalb der sogenannten Benutzungsschonfrist von fünf Jahren nach Ablauf der Widerspruchsfrist für die im Verzeichnis geführten Waren und Dienstleistungen auch tatsächlich genutzt, ist der markenrechtliche Schutz angreifbar.

Dem Kern der geschäftlichen Tätigkeit sollte bei der Erstellung eines Verzeichnisses oberste Priorität beigemessen werden. Gleichzeitig dürfen potentielle Ausweitungen des Tätigkeitsfeldes nicht unberücksichtigt bleiben. Nach den sogenannten Klassifikationen von Nizza werden Waren und Dienstleistungen in insgesamt 45 Klassen untergliedert. Die Zuordnung bestimmter Produkte oder Tätigkeiten in die richtige Klasse bereitet in der Praxis oftmals erhebliche Schwierigkeiten. Anwaltliche Beratung ist daher unter Umständen zur Vermeidung einer Registrierung „nutzloser“ Verzeichnisse sinnvoll.

Welche Hindernisse könnte es bei einer Markenanmeldung geben?

Im Markenrecht wird zwischen absoluten und relativen Schutzhindernissen unterschieden. Absolute Schutzhindernisse liegen vor, wenn die Marke wegen gesetzlicher Eintragungshindernisse nicht eintragungsfähig ist. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn es sich bei der Marke um eine geografische Herkunftsbezeichnung der um eine Bezeichnung mit rein beschreibender Wirkung handelt.

Relative Schutzhindernisse können hingegen in den Rechten anderer Marken- oder Kennzeicheninhabern liegen. Immer, wenn eine Verwechslungsgefahr gegenüber anderen Marken und Kennzeichen besteht, können relative Schutzhindernisse für eine Markenanmeldung und -nutzung hinderlich sein. Der Begriff der Verwechslungsgefahr unterliegt den Wertungen des Markenamtes und der Gerichte. Zur Feststellung oder Verneinung einer Verwechslungsgefahr wird – verkürzt dargestellt – geprüft, ob die angesprochenen Verkehrskreise die sich gegenüberstehenden Zeichen wegen Identität oder Ähnlichkeit gedanklich demselben Inhaber zuordnen oder wirtschaftliche Zusammenhänge zwischen zwei Inhabern annehmen. Ob eine Verwechslungsgefahr im Einzelfall vorliegt, ist oft heftig umstritten und hängt von den Umständen des jeweiligen Konfliktes ab.

Was kostet eine Markenanmeldung?

Die Kosten einer Markenanmeldung hängen vom Umfang des Waren- und Dienstleistungsverzeichnisses und vom Schutzgebiet ab. Die Amtsgebühren einer Deutschen Marke mit drei Waren- und/oder Dienstleistungsklassen betragen EUR 300,00. Für eine europäische Marke mit drei Nizzaklassen werden demgegenüber Amtsgebühren in Höhe von EUR 1.150,00 erhoben. Für weitere Klassen werden in Deutschland je EUR 100,00 und auf europäischer Ebene je EUR 150,00 fällig.

Hinzu treten gegebenenfalls Anwaltskosten, wobei wir in der Regel ein Pauschalhonorar mit unseren Mandanten vereinbaren, dessen Höhe vom geschätzten Arbeitsaufwand und dem Umfang der Markenanmeldung abhängt.

Die Kosten nationaler Markenanmeldungen im inner- und außereuropäischen Ausland variieren stark und können auf Anfrage gern konkret benannt werden. In vielen Ländern (z.B. China und USA) arbeiten wir bei Bedarf mit dort niedergelassenen Korrespondenzanwälten zusammen.

Was passiert nach der Anmeldung?

Nach Einreichung der Anmeldung wird die Marke nach behördlicher Prüfung – sofern keine absoluten Eintragungshindernisse bestehen – in das Markenregister eingetragen und im Markenblatt veröffentlicht. Im Anschluss beginnt die sogenannte Widerspruchsfrist von drei Monaten zu laufen. Innerhalb dieser Frist können andere Markeninhaber im vereinfachten Verfahren Widerspruch gegen die Anmeldung erheben, wenn sie einen Konflikt mit ihren eigenen Rechten fürchten. Bei Widerspruchsverfahren handelt es sich um behördliche Verfahren, die im Vergleich mit gerichtlichen markenrechtlichen Auseinandersetzungen relativ kostengünstig sind.

Wie lange besteht markenrechtlicher Schutz?

Markenrechtlicher Schutz besteht sowohl in Deutschland als auch in Europa für zehn Jahre. Der Schutz kann beliebig oft verlängert werden. Mit der Verlängerung einer Marke fallen weitere Amtsgebühren an.

Zusammenfassung

Die Anmeldung einer Marke sollte gut durchdacht sein. Eine Marke einfach „blind“ zur Anmeldung zu bringen, funktioniert nur selten reibungslos. Zur Entwicklung einer Marke zählt die Gestaltung eines sinnvollen Waren- und Dienstleistungsverzeichnisses ebenso wie eine Kollisionsrecherche zu identischen oder hochgradig ähnlichen Bezeichnungen. Dadurch können rechtliche Risiken weitestgehend im Voraus erkannt und spätere juristische Auseinandersetzungen oft vermieden werden. Eine anwaltliche Beratung ist dabei weder vorgeschrieben noch zwingend erforderlich. Gleichwohl können unsere erfahrenen Anwälte für Markenrecht mit Ihnen eine Markenstrategie entwickeln, Risiken einer Anmeldung analysieren und Ihre Ideen mit Ihnen in die richtigen „Bahnen“ lenken. Unsere Sozietät wird nach Anmeldung der Marke als Vertreter des Markeninhabers im öffentlichen Register geführt.

Anwaltskosten im Zusammenhang mit Markenanmeldungen erweisen sich in aller Regel als gute Investition. Sprechen Sie uns bei Bedarf gern an!

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Die deutsche LKW-Maut wurde laut einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom Urt. v. 28.10.2020, Az. C-321/19, für in Teilen unzulässig befunden.

Hintergrund ist, dass die Mautgebühren nach europarechtlichen Vorgaben auf Grundlage der Infrastrukturkosten wie Instandhaltungs- und Betriebskosten für das betreffende Straßennetz berechnet werden dürfen. Bei der Mautberechnung in Deutschland wurden jedoch auch Kosten für die „Verkehrspolizei“ berücksichtigt. Diese Kosten seien aber nicht „Betriebskosten“ für das Straßennetz einzuordnen, sondern seien schlicht hoheitliche Tätigkeit der Bundesrepublik, die bei den Mautgebühren nicht eingerechnet werden dürfen, so der EuGH. Geklagt hatte eine Spedition aus Polen, die Mautgebühren zurückerstattet haben wollte. Das Oberverwaltungsgericht NRW in Münster hat daraufhin die Frage nach der zulässigen Berechnungsgrundlage dem EuGH vorgelegt.

Die Vertreter der Bundesregierung hatten vor dem EuGH noch mit potentiell „schwerwiegenden wirtschaftlichen Auswirkungen“ argumentiert, die durch die Mindereinnahmen entstehen könnten. Dem wollten der EuGH angesichts einer Einnahmen-Differenz von gut 200 Millionen Euro pro Jahr für die Kosten der Verkehrspolizei nicht folgen.

Speditionen sollten dringend – idealerweise noch im Dezember 2020 – ihre potentiellen Rückerstattungsansprüche prüfen oder prüfen lassen.

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