Mängelbeseitigungskosten beim Immobilienkauf – BGH bestätigt Ersatzfähigkeit auch ohne Durchführung der Mängelbeseitigung

12. März 2021

Schadensersatz beim Immobilienkauf

Aktuelle Entscheidung des BGH vom 12.03.2021 – Immobilienkäufer können weiterhin fiktive Mängelbeseitigungskosten einklagen

Der unter anderem für Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Immobilienkaufverträgen zuständige V. Zivilsenat des BGH hat heute entschieden, dass Käufer von Häusern oder Wohnungen bei Mängeln an der Immobilie weiterhin ihren Schadensersatz anhand der voraussichtlich entstehenden (fiktiven) Mängelbeseitigungskosten berechnen können (Urteil vom 12.03.2021 – V ZR 33/19). Dies bedeutet, dass der Käufer eines Grundstücks im Wege des Schadensersatzes statt der Leistung den Ersatz der für die Mängelbeseitigung voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen kann, unabhängig davon, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. Vorausgegangen war dieser Entscheidung eine divergierende Rechtsprechung zwischen verschiedenen Senaten des BGH zur Frage, ob fiktive, also bislang nicht aufgewendete Mängelbeseitigungskosten im Wege des Schadensersatzes eingeklagt werden können oder Mängelbeseitigungskosten erst eingeklagt werden können, wenn sie tatsächlich angefallen sind.

Die Vorgeschichte – Divergierende Rechtsprechung des V. und VII. Zivilsenats des BGH

Der VII. Zivilsenat des BGH hatte eine fiktive Schadensberechnung im Werk- und Architektenrecht mit einer Entscheidung aus dem Jahr 2018 (Urteil vom 22. Februar 2018 – VI ZR 46/17) für das Werkvertragsrecht abgelehnt. Für (Immobilien-)Kaufverträge gingen die Rechtsprechung und auch der V. Zivilsenat des BGH hingegen bereits zuvor davon aus, dass der Käufer einer Immobilie fiktive Mängelbeseitigungskosten unabhängig davon einklagen kann, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wird. An dieser Rechtsprechung hat der V. Zivilsenat festgehalten.

Der Sachverhalt

Die Kläger hatten von dem Beklagten eine Eigentumswohnung erworben. Da es vor dem Verkauf Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung gab, die dem Verkäufer bekannt waren, wurde im notariellen Kaufvertrag aufgenommen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, erneute Feuchtigkeitsschäden auf seine Kosten zu beheben, wenn es innerhalb eines bestimmten Zeitraums erneut zur Feuchtigkeitsbildung kommen sollte. Nach Übergabe der Wohnung trat dann erneut Feuchtigkeit in der Wohnung auf und die Kläger forderten den Beklagten auf, die Schäden zu beseitigen, was der Beklagte ablehnte. Mit ihrer Klage machten die Kläger voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten abzüglich der Umsatzsteuer sowie ihre vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend und wollten zusätzlich festgestellt wissen, dass der Beklagte ihnen weitere, im Zusammenhang mit der Feuchtigkeitsbildung entstehende Schäden ersetzen muss.

Die Entscheidungsgründe

Der V. Zivilsenat des BGH hob in seiner Entscheidung die Unterschiede zwischen Kauf- und Werkvertragsrecht hervor. Für den Käufer einer Immobilie ist es nach Auffassung des Senats unzumutbar, die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorzufinanzieren, denn anders als im Werkvertragsrecht sieht das kaufrechtliche Gewährleistungsrecht keinen Vorschussanspruch für den Käufer einer Immobilie vor.

Deshalb kann der Käufer einer Immobilie bereits vor Ausführung der Mängelbeseitigungsarbeiten auch zukünftig seinen Schadensersatzanspruch einklagen – allerdings ohne die Umsatzsteuer. Diese kann als Zahlungsanspruch erst eingeklagt werden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist (§ 249 Abs. 2 S. 2 BGB). Insoweit kann der Käufer allerdings mit einem Feststellungsantrag gerichtlich feststellen lassen, dass der Verkäufer ihm weitere Schäden aus dem Schadensereignis ersetzen muss.

Die zunächst angedachte Vorlage der Frage, ob fiktive Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz statt der Leistung eingeklagt werden können, an den Großen Zivilsenat des BGH ist nach dem heutigen Urteil nicht mehr erforderlich, da die Divergenz zwischen den beiden Senaten mit den Besonderheiten des Kauf- und Werkvertragsrecht gerechtfertigt werden kann.

Die Entscheidung bringt Klarheit und Rechtssicherheit für die Käufer von Immobilien und ist zu begrüßen.

VON ALLWÖRDEN Rechtsanwälte beraten Sie gern bei immobilienrechtlichen Fragen, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienkaufverträgen.

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