Wahrung der Schriftform bei Unterzeichnung durch GbR-Gesellschafter
Das Hanseatische Oberlandesgericht hat mit Urteil vom 20.12.2018 (Az. 4 U 60/18) entschieden, dass die Unterzeichnung einer Vertragsurkunde durch einen Gesellschafter einer Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) ohne Vertretungsvermerk nicht dem mietrechtlichen Schriftformerfordernis des § 550 S. 1 BGB genügt.
Die Klägerin, eine Rechtsanwalts-GbR, hatte auf Feststellung der Beendigung des Gewerbemietverhältnisses zwischen ihr und ihrem ehemaligen Vermieter geklagt. Die Klägerin hatte von dem Beklagten Gewerbemieträume in Hamburg gemietet. Der zunächst befristete Mietvertrag wurde von den Parteien mehrfach verlängert. Die letzte Verlängerungsvereinbarung, mit der das Mietverhältnis im März 2015 bis zum 30. April 2021 verlängert werden sollte, unterzeichnete für die Klägerin lediglich ein Gesellschafter mit dem Schriftzug „S. & Partner“. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis sodann mit Schreiben vom 30. März 2017 zu Ende September 2017 ordentlich.
Der Beklagte hat die Auffassung vertreten, dass die ordentliche Kündigung unwirksam sei, weil ein befristetes Mietverhältnis vorliege. Jedenfalls verstieße die ordentliche Kündigung gegen das Gebot von Treu und Glauben. Das Landgericht stellte jedoch die Wirksamkeit der Kündigung fest. Das Hanseatische Oberlandesgericht hat die Entscheidung bestätigt und die Berufung des Beklagten zurückgewiesen.
Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin war möglich. Zwar ist die ordentliche Kündigung bei befristeten Mietverhältnissen eigentlich gesetzlich ausgeschlossen. Die Befristung des Mietverhältnisses war allerdings mangels Einhaltung der Schriftform unwirksam. Gewerbemietraumverträge, die für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen werden, gelten von Gesetzes wegen als für unbestimmte Zeit geschlossen. Das Schriftformerfordernis dient dem Schutz des Erwerbers vermieteter Immobilien. Denn dieser tritt nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das Schriftformerfordernis soll es dem Erwerber ermöglichen, sich zuverlässig über Bestand und Umfang der Mietverhältnisse informieren zu können.
Schriftform erfordert gem. § 126 Abs. 1 BGB die eigenhändige Unterschrift der Vertragsparteien. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform bei Unterzeichnung einer Vertragsurkunde durch ein einzelnes Mitglied einer GbR nur dann gewahrt, wenn dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt. Die Unterzeichnung mit dem Schriftzug „S. & Partner“ wahrt nach der Auffassung des Hanseatischen Oberlandesgerichts diese Anforderungen nicht. Durch den Zusatz „& Partner“ werde nicht hinreichend deutlich, dass der unterzeichnende Gesellschafter auch in Vertretung der übrigen Gesellschafter handelt. Anders als bei einer Partnerschaftsgesellschaft, die gem. §§ 7 Abs. 3 PartGG, 125 HGB durch einen Gesellschafter vertreten werden kann, gilt bei der GbR – vorbehaltlich anderslautender gesellschaftsvertraglicher Regelungen – der Grundsatz der gemeinschaftlichen Vertretung.
Die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform verstieß auch nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Denn nach ständiger Rechtsprechung darf sich jede Partei auf die Nichteinhaltung einer vorgeschriebenen Schriftform berufen. Nur in Ausnahmekonstellationen, in denen die vorzeitige Beendigung des Vertragsverhältnisses wegen Nichteinhaltung der gesetzlich verschriebenen Form zu schlechthin untragbaren Ergebnissen führen würde, kann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Schriftform als treuwidrig angesehen werden. Allein der Umstand, dass eine Partei schuldhaft, aber nicht arglistig einen Formmangel verursacht, verwehrt ihr nach dem Hanseatischen Oberlandesgericht hingegen noch nicht, sich auf den Formmangel zu berufen.
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