Kein Kostenersatz für irrtümliche Modernisierungsmaßnahmen in der WEG
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Juni 2019 (Az. V ZR 254/17) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der Modernisierungsmaßnahmen in der irrigen Annahme vornimmt, dies sei seine und keine gemeinschaftliche Aufgabe, keinen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hat.
Der klagende Wohnungseigentümer ließ 2005 die einfach verglasten Holzfenster durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas austauschen. Andere Wohnungseigentümer hatten zuvor ebenfalls Kunststofffenster auf eigene Kosten erneuert. Bei Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen ging der Kläger aufgrund einer fehlerhaft ausgelegten Regelung in der Teilungserklärung irrtümlich davon aus, dass er als Wohnungseigentümer selbst die Kosten tragen müsse und es sich nicht um eine Gemeinschaftsaufgabe handele.
Mit seiner Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft unterlag der Kläger in erster und zweiter Instanz und nun auch vor dem Bundesgerichtshof. Dem Kläger stünden keine Ansprüche gegen die gem. § 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Erstattungsansprüche aus den gesetzlichen Schuldverhältnissen – namentlich der Geschäftsführung ohne Auftrag und dem Bereicherungsrecht – seien durch die vorrangigen Regelungen des WEG gesperrt.
Gemäß § 21 Absatz 4 und Absatz 5 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über Instandhaltungsmaßnahmen. Dies gelte auch für zwingende Modernisierungsmaßnahmen. Nur in Fällen, in denen ein Handeln zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig ist, ist ein Wohnungseigentümer gemäß § 21 Absatz 2 WEG berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (sog. Notgeschäftsführung). Eine solcher Fall der Notgeschäftsführung lag jedoch nicht vor.
Der Umstand, dass der klagende Wohnungseigentümer irrtümlich davon ausging, die Fenstermodernisierung sei keine Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, begründe ebenfalls keinen Erstattungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung. Der Bundesgerichtshof begründete dies mit den vorrangigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer. Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft müsse jeder Wohnungseigentümer zwar mit außerplanmäßigen Kosten für das Gemeinschaftseigentum rechnen. Allerdings sei es nicht zumutbar, die eigene Finanzplanung auch darauf auszurichten, rückwirkend für bereits abgeschossene Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch genommen zu werden. Auf solche Maßnahmen konnten die anderen Wohnungseigentümer keinen Einfluss nehmen. Der Bundesgerichtshof berücksichtigte außerdem den Umstand, dass in der Vergangenheit auch andere Wohnungseigentümer Modernisierungsmaßnahmen irrtümlich auf eigene Kosten durchgeführt hatten und es daher bei Bejahung von Erstattungsansprüchen zu einem mit hohem Ermittlungs- und Berechnungsaufwand verbundenen Ausgleich zwischen den Wohnungseigentümern kommen würde. Der damit verbundene „Hin- und Her-Ausgleich“ führe nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht zwangsläufig zu einem als „gerecht“ empfundenen Ergebnis.
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