BGH stärkt Vermieterrechte bei Zahlungsverzug

Der BGH hat klargestellt, dass eine fristlose außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann (BGH, Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Der Vermieter, der wegen Zahlungsverzuges des Mieters außerordentlich fristlos kündigt, bringt mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung zum Ausdruck, dass er das Mietverhältnis auch dann beenden möchte, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aufgrund einer sogenannten „Schonfristzahlung“ durch den Mieter nachträglich unwirksam wird. Bei der Schonfristzahlung handelt es sich um eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit des Mieters, eine wirksame außerordentliche Kündigung durch den Vermieter abzuwenden, indem er – zumindest teilweise – die ausstehende Miete doch noch zahlt. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass eine solche Schonfristzahlung keine Auswirkung auf eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat.

Mit den Entscheidungen hat der BGH die langjährige Praxis sowie die überwiegende bisherige Instanzrechtsprechung zur Kombination einer außerordentlichen Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bestätigt. Ein Berliner Gericht hatte in der Vorinstanz noch zugunsten des Mieters entschieden, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung unwirksam sei, wenn die außerordentliche Kündigung durch die nachträgliche Zahlung des Mieters ihre Wirksamkeit verliert.

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