Widerruf von Immobilienmaklerverträgen als Haustürgeschäft: Kein Anspruch auf Maklerprovision

19. April 2021

Widerrufsbelehrung setzt Aushändigung des Muster-Widerrufsformulars voraus

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass die Widerrufsfrist bei sogenannten Haustürgeschäften zwischen Unternehmern und Verbrauchern nicht beginnt, bevor der Unternehmer den Kunden über die Bedingungen, die Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts informiert und dem Verbraucher diese Informationen auf Papier oder, wenn der Verbraucher zustimmt, auf einem anderen „dauerhaften Datenträger“ (CD, USB-Stick)  zur Verfügung gestellt hat (BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19). Zu den Informationen, die der Makler dem Verbraucher zur Verfügung stellen muss, gehört nach Auffassung des ersten Zivilsenats des BGH auch das Musterwiderrufsformular, das in der Anlage 2 zum EGBGB enthalten ist. Ohne vollständige Widerrufsbelehrung (inklusive Muster-Widerrufsformular) erlischt das Widerrufsrecht des Verbrauchers auch dann nicht, wenn der Kunde sich damit einverstanden erklärt hat, dass der Makler mit seinen Dienstleistungen vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt und die Maklerleistungen vollständig erbracht worden sind.

Der Sachverhalt – Maklervertrag als widerrufbares „Haustürgeschäft“

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob dem klagenden Makler ein Anspruch auf Maklerprovision gegen die Verkäufer eines Reihenhauses zusteht. Die Beklagten hatten ihr Reihenhaus zunächst in einer Zeitungsannonce zum Verkauf angeboten. Danach beauftragten die Beklagten im August 2017 den Kläger, einen Immobilienmakler, mit der Vermittlung des Hauses. Sie erteilten dem Kläger einen Makler-Alleinauftrag. Der Maklervertrag, der bei den Verkäufern zuhause abgeschlossen wurde, enthielt eine Klausel, wonach die Verkäufer an den Makler eine pauschale Entschädigung in Höhe von 7 % des Gesamtverkaufspreises zuzüglich Umsatzsteuer zu zahlen haben, wenn die Verkäufer das Objekt während der Dauer des Alleinauftrages ohne den Makler verkaufen sollten. Der Makler hatte den Beklagten auch eine Widerrufsbelehrung ausgehändigt, die die Verkäufer auch unterschrieben hatten. Die Widerrufsbelehrung enthielt einen Hinweis darauf, dass ein Widerruf mittels des beigefügten Muster-Widerrufsformulars erfolgen könne. Das Muster-Widerrufsformular war nach den gerichtlichen Feststellungen den Vertragsunterlagen jedoch nicht beigefügt und den Verkäufern nicht ausgehändigt worden. Außerdem unterschrieben die Verkäufer bei Abschluss des Maklervertrages eine Erklärung, wonach sie damit einverstanden sind, dass der Makler mit der Erbringung der Maklerdienstleistungen bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Gleichzeitig erklärten sich die Verkäufer damit einverstanden, dass sie bei vollständiger Vertragserfüllung vor Ablauf der Widerrufsfrist ihr Widerrufsrecht verlieren.

Der Makler begann mit seiner Tätigkeit und übermittelte den späteren Käufern Unterlagen vom Haus. In der Folge kam es zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages zum Gesamtkaufpreis von EUR 425.000,00. Die Verkäufer erklärten nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages im Dezember 2017 den Widerruf des Maklervertrages. Der Makler verklagte die Verkäufer daraufhin auf Zahlung der Maklerprovision.

Kein Provisionsanspruch des Maklers

Bereits das Landgericht Münster hatte die Klage abgewiesen. Sowohl die Berufung zum OLG Hamm als auch die Revision blieben erfolglos. Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, dass ein Provisionsanspruch gemäß § 652 Abs. 1 BGB nicht besteht. Zwar wurde ursprünglich ein Maklervertrag geschlossen und erbrachte der Kläger auch Maklerleistungen, die grundsätzlich einen Provisionsanspruch auslösen würden. Die Beklagten hatten den Maklervertrag jedoch wirksam widerrufen.

Kein Beginn der Widerrufsfrist

Die Ausübung des Widerrufsrechts erst mehrere Monate nach Vertragsschluss erfolgte nach Auffassung des BGH fristgerecht. Die Widerrufsfrist, die zwar grundsätzlich 14 Tage beträgt und mit Vertragsschluss beginnt, hatte im zu entscheidenden Fall nicht zu laufen begonnen, weil die Belehrung über das Widerrufsrecht unvollständig war. Der Unternehmer muss den Verbraucher nicht nur über die Bedingungen, Fristen und das Verfahren für die Ausübung des Widerrufsrechts informieren, sondern dem Verbraucher diese Informationen zudem auf Papier, oder wenn der Verbraucher zugestimmt hat, auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung stellen. Der BGH geht dabei davon aus, dass dies voraussetzt, dass dem Verbraucher die Informationen inkl. Muster-Widerrufsformular physisch übergeben werden. Die bloße Kenntnisnahme oder Möglichkeit der Kenntnisnahme genügen nach Auffassung des BGH nicht. Da das Muster-Widerrufsformular der Belehrung nicht beigefügt war, war die Widerrufsbelehrung unvollständig.

Kein Erlöschen des Widerrufsrechts bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Makler

Auch wenn sich die Verkäufer damit einverstanden erklärt hatten, dass der Makler mit der Ausführung seiner Dienstleistung bereits vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt und für den Fall der vollständigen Vertragserfüllung durch den Makler das Widerrufsrecht dann erlischt, wie § 356 Abs. 4 Satz 1 BGB es vorsieht, war das Widerrufsrecht nach Auffassung des BGH im vorliegenden Fall nicht erloschen. Solche Klauseln sind in Maklerverträgen zwar üblich, Voraussetzung für das Erlöschen des Widerrufsrechts ist aber, dass der Verbraucher ordnungsgemäß und vollständig über das Widerrufsrecht belehrt worden ist. Der BGH argumentierte mit dem Verbraucherschutz:  Die gesetzlichen Regelungen zum verbraucherschützenden Widerrufsrecht, die auf eine EU-Richtline zurückgehen, sollen verhindern, dass der Verbraucher bei Geschäftsabschlüssen außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers, also insbesondere bei sogenannten Haustürgeschäften in der Privatwohnung des Verbrauchers, unter Druck gesetzt und ein Überraschungsmoment ausgenutzt wird.

Kein Anspruch des Maklers auf Wertersatz

Ein Zahlungsanspruch des klagenden Maklers konnte auch nicht aus der grundsätzlich bestehenden Wertersatzpflicht beim Verbraucherwiderruf hergeleitet werden. Auch der Wertersatzanspruch aus § 357 Abs. 8 BGB erfordert, dass der Unternehmer den Verbraucher zuvor ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiert hat.

Die Entscheidung des BGH können Sie hier im Volltext lesen:

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