Automatische Verlängerung von Makler-Alleinaufträgen kann wirksam sein

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil entschieden, dass eine Klausel, wonach sich ein zunächst auf 6 Monate abgeschlossener Makler-Alleinauftrag um jeweils 3 weitere Monate verlängert, wenn der Kunde nicht kündigt, grundsätzlich wirksam ist (Urteil v. 28. Mai 2020 – Aktenzeichen I ZR 40/19).

Bei Makler-Alleinaufträgen lässt der Makler sich eine Exklusivität einräumen – es dürfen also keine weiteren Makler neben ihm mit der Vermakelung der Immobilie beauftragt werden. Beauftragt der Kunde gleichwohl einen weiteren Makler und vermittelt dieser ein Geschäft, so kann der Alleinauftrags-Makler den Kunden gegebenenfalls auf Schadensersatz für die entgangene Provision in Anspruch nehmen.

Im konkreten Fall sahen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers vor, dass der Alleinauftrag zunächst für 6 Monate erteilt wird und sich dann um jeweils 3 weitere Monate verlängert, wenn der Kunde nicht mit einer Frist von 4 Wochen kündigt. Der Kunde hatte nicht gekündigt, sondern nach Ablauf der ersten 6 Monate einen weiteren Makler beauftragt, der das Objekt schließlich vermittelte – der ursprüngliche Makler klagte daher gegen den Kunden und forderte die entgangene Provision.

Der BGH stellte klar, dass eine Verlängerungsklausel in Makler-AGB auch bei Alleinaufträgen grundsätzlich zulässig ist und nicht gegen das geltende AGB-Recht verstößt. Eine unangemessene Benachteiligung des Kunden sei darin nicht zu sehen.

Im konkreten Fall hatte die Klage des Maklers dennoch keinen Erfolg: Die 4-wöchige Kündigungsfrist war lediglich in einer Anlage zu den AGB mit dem Titel „Verbraucher-Informationen“ enthalten. Der BGH kam zu dem Schluss, dass diese Anlage nicht Vertragsbestandteil geworden ist und kippte daher die gesamte Verlängerungsklausel.

Mit anderen Worten: Bei richtiger Gestaltung kann eine Verlängerungsklausel durchaus wirksam sein. Hier war sie es jedoch aufgrund juristischer Fehler nicht. Der Fall zeigt exemplarisch, wie komplex die Gestaltung rechtssicherer AGB sein kann. Die Frage, ob eine Klausel wirksam vereinbart werden kann, hängt neben ihrer inhaltlichen Rechtmäßigkeit auch davon ab, ob sie überhaupt wirksam in den Vertrag einbezogen wurde.

VON ALLWÖRDEN Rechtsanwälte gestalten für Sie gern rechtssichere AGB und vertreten Sie in entsprechenden gerichtlichen und außergerichtlichen Auseinandersetzungen. Immobilienrecht gehört zu unseren Kerngebieten.

NEWS Evakuierungskosten

Grundstückeigentümer muss bei Bombenentschärfung Evakuierungskosten zahlen

In einem aufsehenerregenden Urteil hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg, in dessen Bezirk auch das Verwaltungsgericht Stade fällt, entschieden, dass die Heranziehung eines Grundstückseigentümers für die im Zusammenhang mit der Entschärfung einer Weltkriegsbombe erforderliche Evakuierung rechtmäßig ist (Urteil vom 28.11.2019 – Az. 11 LC 606/18).

Der Grundstückseigentümer baute in den Jahren 2014 und 2015 ein Einkaufzentrum mit angeschlossenem Parkhaus auf seinem Grundstück. In der Baugenehmigung wurde er unter anderem zur Durchführung einer Kampfmittelsuche verpflichtet, die jedoch ergebnislos verlief. Erst im Zusammenhang mit späteren Tiefbauarbeiten stieß ein Baggerfahrer dann auf eine 500kg-Weltkriegsbombe, die nach Kontakt mit der Baggerschaufel aus Sicherheitsgründen innerhalb eines Tages entschärft werden musste.

Die durch die erforderliche Evakuierung der umliegenden Bevölkerung entstandenen Kosten in Höhe von knapp EUR 25.000 wurden daraufhin dem Grundstückeigentümer auferlegt, der dagegen vor dem Verwaltungsgericht klagte. Er berief sich dabei vor allem auf eine in Niedersachsen geltende Verwaltungsvorschrift, wonach Grundstückeigentümer für die Bergung, die Entschärfung oder Sprengung, den Transport und die Vernichtung eines Kampfmittels gerade keine Kosten tragen müssen. Das OVG folgte dieser Argumentation im Hinblick auf die Evakuierungskosten jedoch nicht: Diese seien vom Wortlaut der Verwaltungsvorschrift nicht erfasst und könnten dem Grundstückeigentümer daher nach allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen auferlegt werden.

Das OVG prüfte dabei auch, ob die vom Bundesverfassungsgericht gezogenen „Grenzen der Zumutbarkeit“ bei Kostenerstattungsansprüchen der Verwaltung hier erreicht sind, konnte dafür aber keine Anhaltspunkte erkennen.

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Wertstoffsammelstelle begründet keinen Mangel beim Kauf einer Eigentumswohnung

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG) hat sich in einer Entscheidung (Urteil v. 21.01.2020, Az. I-21 U 46/19) mit der Frage beschäftigt, ob die räumliche Nähe zu einem Wertstoffcontainer einen kaufrechtlichen Mangel einer Eigentumswohnung darstellt.

In dem vom OLG zu entschiedenen Fall hatten die Käufer einer Eigentumswohnung die Verkäuferin auf Schadensersatz in Anspruch genommen. Die Kläger hatten von der Beklagten eine Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses, das die Beklagte als Bauträgerin errichtete hatte, erworben. Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages ließ die Stadt auf der dem Haus gegenüber liegenden Straßenseite auf einem städtischen Grundstück eine Altglas- und Altpapierentsorgungsanlage bestehend aus vier großen Niederflurcontainern errichten. In dem Verkaufsprospekt der Beklagten wurde hierauf ebenso wenig hingewiesen wie in dem Werbevideo der Beklagten. Die Information über die Pläne der Stadt waren allerdings bei dieser für jedermann öffentlich abrufbar.
Die Kläger sahen hierin einen Mangel der gekauften Eigentumswohnung. Außerdem machten die Kläger geltend, dass die Verkäuferin ihnen arglistig verschwiegen habe, dass die Stadt plane, Container aufzustellen.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf wies die Klage ab. Die Containeranlage stelle keinen Mangel der Eigentumswohnung dar. Das OLG sah keine erhebliche Beeinträchtigung durch die Container. Die u.a. akustischen und optischen Beeinträchtigungen der Container seien als sozialadäquat hinzunehmen. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften wurden ebenfalls eingehalten.

Das Oberlandesgericht lehnte auch einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht ab und folgte der Argumentation der Kläger bezüglich einer arglistigen Täuschung nicht. Nach Ansicht des OLG hat die Beklagte keine vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt. Denn eine solche besteht nur, wenn der andere Vertragsteil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung die Aufklärung über einen Umstand redlicher weise erwarten durfte. Es besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerade keine Pflicht, sämtliche Umstände die für die Entscheidung des anderen Teils von Relevanz sein könnten, zu offenbaren. Vielmehr obliegt es grundsätzlich jeder Vertragspartei, sich selbst und auf eigene Kosten Informationen zu beschaffen. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn ein Informationsgefälle zwischen den Parteien besteht. Ein solches sah das OLG Düsseldorf nicht. Vielmehr handelte es sich um eine für jedermann öffentlich zugängliche Information die bei der Stadt abrufbar war.

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Provisionsanspruch des Maklers bei hinausgeschobener Fälligkeit des Kaufpreises

Das Oberlandesgericht Stuttgart hat sich zum Entstehen des Provisionsanspruchs eines Immobilienmaklers bei hinausgeschobener Fälligkeit des Kaufpreises positioniert (OLG Stuttgart, Beschluss vom 5. Juni 2019 – 3 U 92/19).

Ein Immobilienmakler hatte seinen Auftraggeber – den späteren Käufer einer Eigentumswohnung – auf Zahlung der Maklerprovision in Anspruch genommen. Der zwischen den Parteien im September 2015 geschlossene Maklervertrag sah für die Nachweismaklertätigkeit des Klägers im Erfolgsfall eine Provision in Höhe von 4,76% des Kaufpreises, mindestens jedoch EUR 3.500,00 vor.

Im Januar 2016 kaufte der Beklagte eine Eigentumswohnung zum Preis von EUR 115.000,00. Im notariellen Kaufvertrag war mit dem Verkäufer vereinbart worden, dass die Fälligkeit des Kaufpreises sowie die Übergabe auf den 31. August 2018 hinausgeschoben waren. Bis zu diesem Zeitpunkt mietete der Beklagte die Wohnung von dem Verkäufer.

Der beklagte Käufer lehnte die Zahlung der Maklerprovision mit der Begründung ab, dass es an der Ursächlichkeit der Tätigkeit des Klägers für den Abschluss des Kaufvertrages fehle, weil er Wohnung zunächst nur gemietet habe und der Kaufpreis erst über zwei Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages zu zahlen war.

Mit dieser Argumentation konnte der Beklagte weder in erster Instanz noch vor dem OLG Stuttgart durchdringen. Das OLG Stuttgart bejahte die Kausalität der Maklertätigkeit des Klägers für den Abschluss des Kaufvertrages: Die Stundung des Kaufpreises und die zwischenzeitliche Vermietung des Kaufobjekts durch den Verkäufer an den Beklagten unterbrechen den Ursachenzusammenhang zwischen der Nachweistätigkeit des Klägers und dem Vertragsschluss nicht. Anders als bei einem nicht bindenden Vorvertrag hatten der Beklagte und der Verkäufer bereits eine bindende, abschließende Regelung getroffen und lediglich die Fälligkeit des Kaufpreises und der Übergabe hinausgeschoben. Nach Auffassung des OLG Stuttgart hat der Beklagte durch den Abschluss des Kaufvertrages und des Mietvertrages mit dem Verkäufer wirtschaftlich im Wesentlichen denselben Erfolg erzielt, wie mit dem ursprünglich beabsichtigten Kauf ohne hinausgeschobene Fälligkeit des Kaufpreises, denn der Beklagte hatte von Beginn an beabsichtigt, das Objekt zu Wohnzwecken zu erwerben.

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Architektenrecht: „Heimliche“ Verwendung von Entwurfsplanung kann Wertersatzpflicht auslösen

Das Oberlandesgericht Celle hat einem Architekten in einer aktuellen Entscheidung (OLG Celle, Urteil vom 20.3.2019 – 14 U 55/18) einen Wertersatz für die „heimliche“ Verwendung seiner Entwurfsplanung in einem Bauantragsverfahren zugesprochen. Nachdem das Landgericht Hannover die Klage des Architekten in erster Instanz zunächst abgewiesen hatte, kam das OLG Celle zu dem Ergebnis, dass dem Architekten das entsprechende Mindesthonorar nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zusteht. Grundlage für den Anspruch des Architekten ist eine „ungerechtfertigte Bereicherung“ des Verwenders der Entwurfsplanung.

Das Architekturbüro hatte die Planung für ein Bürogebäude mit Lagerhalle lediglich zu Akquisitionszwecken für einen Investor erstellt – zu einer Beauftragung kam es jedoch nicht. Später bemerkte der Architekt, dass markante Details seiner Planung offenbar verwendet und umgesetzt wurden. Das OLG Celle verurteilte den Investor daher zur Zahlung der Mindestvergütung und ließ auch die Argumentation des Investors, er habe die Zeichnungen lediglich an den Generalunternehmer weitergegeben, der diese dann verwendet hat, nicht gelten.

Für die Praxis bedeutet dies, dass Architekten, die im Rahmen der Entwurfsplanung häufig die sogenannten Leistungsphasen 1-3 bereits vollständig erbringen müssen, im Falle der unberechtigten Verwendung der Entwurfsplanung nicht schutzlos gestellt sind. Schwierig kann es jedoch im Einzelfall sein, die „Verwendung“ der Planung im rechtlichen Sinne auch tatsächlich zu beweisen.

VON ALLWÖRDEN Rechtsanwälte beraten Sie gern zu bau- und architektenrechtlichen Fragen.

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Kein Kostenersatz für irrtümliche Modernisierungsmaßnahmen in der WEG

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Juni 2019 (Az. V ZR 254/17) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der Modernisierungsmaßnahmen in der irrigen Annahme vornimmt, dies sei seine und keine gemeinschaftliche Aufgabe, keinen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft hat.

Der klagende Wohnungseigentümer ließ 2005 die einfach verglasten Holzfenster durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas austauschen. Andere Wohnungseigentümer hatten zuvor ebenfalls Kunststofffenster auf eigene Kosten erneuert. Bei Vornahme der Modernisierungsmaßnahmen ging der Kläger aufgrund einer fehlerhaft ausgelegten Regelung in der Teilungserklärung irrtümlich davon aus, dass er als Wohnungseigentümer selbst die Kosten tragen müsse und es sich nicht um eine Gemeinschaftsaufgabe handele.

Mit seiner Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft unterlag der Kläger in erster und zweiter Instanz und nun auch vor dem Bundesgerichtshof. Dem Kläger stünden keine Ansprüche gegen die gem. § 10 Abs. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Erstattungsansprüche aus den gesetzlichen Schuldverhältnissen – namentlich der Geschäftsführung ohne Auftrag und dem Bereicherungsrecht – seien durch die vorrangigen Regelungen des WEG gesperrt.

Gemäß § 21 Absatz 4 und Absatz 5 WEG entscheiden die Wohnungseigentümer über Instandhaltungsmaßnahmen. Dies gelte auch für zwingende Modernisierungsmaßnahmen. Nur in Fällen, in denen ein Handeln zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig ist, ist ein Wohnungseigentümer gemäß § 21 Absatz 2 WEG berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (sog. Notgeschäftsführung). Eine solcher Fall der Notgeschäftsführung lag jedoch nicht vor.

Der Umstand, dass der klagende Wohnungseigentümer irrtümlich davon ausging, die Fenstermodernisierung sei keine Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, begründe ebenfalls keinen Erstattungsanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung. Der Bundesgerichtshof begründete dies mit den vorrangigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer. Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft müsse jeder Wohnungseigentümer zwar mit außerplanmäßigen Kosten für das Gemeinschaftseigentum rechnen. Allerdings sei es nicht zumutbar, die eigene Finanzplanung auch darauf auszurichten, rückwirkend für bereits abgeschossene Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch genommen zu werden. Auf solche Maßnahmen konnten die anderen Wohnungseigentümer keinen Einfluss nehmen. Der Bundesgerichtshof berücksichtigte außerdem den Umstand, dass in der Vergangenheit auch andere Wohnungseigentümer Modernisierungsmaßnahmen irrtümlich auf eigene Kosten durchgeführt hatten und es daher bei Bejahung von Erstattungsansprüchen zu einem mit hohem Ermittlungs- und Berechnungsaufwand verbundenen Ausgleich zwischen den Wohnungseigentümern kommen würde. Der damit verbundene „Hin- und Her-Ausgleich“ führe nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht zwangsläufig zu einem als „gerecht“ empfundenen Ergebnis.

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BGH stärkt Vermieterrechte bei Zahlungsverzug

Der BGH hat klargestellt, dass eine fristlose außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung verbunden werden kann (BGH, Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Der Vermieter, der wegen Zahlungsverzuges des Mieters außerordentlich fristlos kündigt, bringt mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung zum Ausdruck, dass er das Mietverhältnis auch dann beenden möchte, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aufgrund einer sogenannten „Schonfristzahlung“ durch den Mieter nachträglich unwirksam wird. Bei der Schonfristzahlung handelt es sich um eine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit des Mieters, eine wirksame außerordentliche Kündigung durch den Vermieter abzuwenden, indem er – zumindest teilweise – die ausstehende Miete doch noch zahlt. Der BGH hat ausdrücklich klargestellt, dass eine solche Schonfristzahlung keine Auswirkung auf eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung hat.

Mit den Entscheidungen hat der BGH die langjährige Praxis sowie die überwiegende bisherige Instanzrechtsprechung zur Kombination einer außerordentlichen Kündigung mit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bestätigt. Ein Berliner Gericht hatte in der Vorinstanz noch zugunsten des Mieters entschieden, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung unwirksam sei, wenn die außerordentliche Kündigung durch die nachträgliche Zahlung des Mieters ihre Wirksamkeit verliert.

VON ALLWÖRDEN Rechtsanwälte beraten Sie gern zu Kündigungen von Mietverhältnissen und in anderen mietrechtlichen Angelegenheiten.

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Verbot der kurzzeitigen Vermietung durch WEG unzulässig

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein nachträgliches Verbot für die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen nicht durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erfolgen kann, sondern es der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer – also auch des betroffenen Eigentümers – bedarf (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18).

Geklagt hatte eine Wohnungseigentümerin, die sich gegen einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft wendete, der die kurzzeitige Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Mieter untersagte. Der Beschluss erging aufgrund einer in der Teilungserklärung enthaltenen Klausel, die die Änderung der Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75% ermöglichte.

Der BGH hat hervorgehoben, dass Beschlüsse, die auf Grund einer solchen Änderungsklausel ergehen, zwar grundsätzlich nur dann unzulässig sind, wenn sie willkürlich zur Schädigung eines Miteigentümers gefasst werden. Ausnahmsweise erfolge aber eine weitergehende gerichtliche Kontrolle, wenn unverzichtbare oder unentziehbare Rechte der Sondereigentümer von dem Beschluss betroffen seien. Zu solchen „mehrheitsfesten“ Rechten der Sondereigentümer zählt nach der Auffassung des BGH auch die Zweckbestimmung des Teileigentums. Die Zweckbestimmung – also unter anderem die Frage, ob eine kurzzeitige Vermietung erlaubt ist – darf nach der Entscheidung des BGH nur mit Zustimmung des betroffenen Sondereigentümers geändert oder eingeschränkt werden.

Der Mehrheitsbeschluss über das Verbot einer kurzzeitigen Vermietung des Wohnungseigentums stellt nach Auffassung des BGH eine unzulässige Beschränkung dar. Eine Nutzungsänderung ohne den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers würde einen unzulässigen Eingriff in dessen grundrechtlich geschütztes Eigentumsrecht darstellen.

Unerheblich ist es dabei, dass die Teilungserklärung mit der Änderungsklausel die Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss ausdrücklich vorgesehen hat. Eine solche Änderungsklausel kann nach dem BGH nicht als unwiderrufliche vorweggenommene Zustimmung zu allen die Gemeinschaftsordnung abändernden Beschlüssen angesehen werden (BGH, Urteil vom 12.04.2019 – V ZR 112/18).
Mangels Zustimmung des betroffenen Wohnungseigentümers war der Beschluss über das Verbot der kurzzeitigen Vermietung daher nichtig.

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